房市資訊
聯合報 2017-11-08
房屋實坪制計價 到底可不可行？
上揚工業不動產 轉載*
都會區房價居高不下，偏偏有些大樓公設比過高，讓花了大筆鈔票的購屋者產生「灌水」之感。繼內政部公布雨遮及屋簷未來將不予登記後，今年七月一日，公共政策網路平台上出現「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」提案；然而為了符合建築技術規則等相關法令，適當的公共設施有助維持使用安全。
既然公設並非全然「無用」，完全不計價恐怕有待商榷。「實坪制」推行前仍有許多面向有待討論。部分議題或許可在實坪制正式上路前先行討論，逐步解決現行不合理或不明確的登記制度。
目前民眾最關心的就是房屋計價基礎。
若由現行「牆外緣」改為「牆心」或「牆壁內緣」做為登記面積測量基礎，測量面積將變小，由於前後產權登記基礎不一致，將影響價值認定，更會造成新舊登記制度的房屋稅顯著差異。
適當的公共設施，有助提高居住品質，而浮濫的公設則會造成灌水的嫌疑，因此在新舊制的過渡時期，價格評估除了以主建物單價計算，更應考量公共設施對主建物的效益，避免有失公允。
在實坪制明朗前，消費者可用共有部分面積與主建物面積比例，初步檢視公設比是否合理。再者，可檢視公設的內容與品質，看那些公設是必須，那些是純粹虛灌坪數的（如車道面積分擔多寡的合理性等），作為價格判斷基礎，這些也是專業估價師在評估房價時，會考慮因素。
未來若推動實坪制，消費者權益將會有更多保障。一方面建商會以最適規模來設計，不再追求最大總銷售面積，有助減少「灌虛坪」的浮濫公設。
另一方面，除了必要公共設施外，也會朝向「可增加社區收入」或「對購屋者具吸引力」作為優先增設項目，例如健身房或圖書室等，會更貼近使用者付費原則，也讓消費者覺得錢花在刀口上。
實坪制的推行仍須審慎研擬，確認登記制度、公設分配與稅賦的合理性、公平性及透明性，才能有效解決問題，而非增生新的爭議。
都會區房價居高不下，偏偏有些大樓公設比過高，讓花了大筆鈔票的購屋者產生「灌水」之感。繼內政部公布雨遮及屋簷未來將不予登記後，今年七月一日，公共政策網路平台上出現「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」提案；然而為了符合建築技術規則等相關法令，適當的公共設施有助維持使用安全。
既然公設並非全然「無用」，完全不計價恐怕有待商榷。「實坪制」推行前仍有許多面向有待討論。部分議題或許可在實坪制正式上路前先行討論，逐步解決現行不合理或不明確的登記制度。
目前民眾最關心的就是房屋計價基礎。
若由現行「牆外緣」改為「牆心」或「牆壁內緣」做為登記面積測量基礎，測量面積將變小，由於前後產權登記基礎不一致，將影響價值認定，更會造成新舊登記制度的房屋稅顯著差異。
適當的公共設施，有助提高居住品質，而浮濫的公設則會造成灌水的嫌疑，因此在新舊制的過渡時期，價格評估除了以主建物單價計算，更應考量公共設施對主建物的效益，避免有失公允。
在實坪制明朗前，消費者可用共有部分面積與主建物面積比例，初步檢視公設比是否合理。再者，可檢視公設的內容與品質，看那些公設是必須，那些是純粹虛灌坪數的（如車道面積分擔多寡的合理性等），作為價格判斷基礎，這些也是專業估價師在評估房價時，會考慮因素。
未來若推動實坪制，消費者權益將會有更多保障。一方面建商會以最適規模來設計，不再追求最大總銷售面積，有助減少「灌虛坪」的浮濫公設。
另一方面，除了必要公共設施外，也會朝向「可增加社區收入」或「對購屋者具吸引力」作為優先增設項目，例如健身房或圖書室等，會更貼近使用者付費原則，也讓消費者覺得錢花在刀口上。
實坪制的推行仍須審慎研擬，確認登記制度、公設分配與稅賦的合理性、公平性及透明性，才能有效解決問題，而非增生新的爭議。
2013年12月30日 週一 下午17: 24
