房市資訊
聯合新聞網 2023-01-11
增持有成本 解房市三高
立院昨三讀通過平均地權條例修法。媒體對此次修法五大重點（限制預售屋或新建成屋換約轉售、重罰炒作行為、管制私法人購屋、預售屋解約需申報登錄、建立檢舉獎金制度）已有許多報導；其中「管制私法人購屋」屢遭質疑有妨礙人民財產處分自由的違憲侵權疑慮，並與「自然人購屋不需許可」做違反平等原則對比。對此，筆者認為有必要說明並賦予相關管制的立論基礎。
「私法人購屋的許可制」實與之前政院與立院在囤房（稅）的差別處理態度，以及房地合一稅的新制稅率相關。簡要的背景概為：近年台商資金回流，卻往往不是投入設廠投資，反而用於豪宅等不動產投資。再者，富人採「自然人、國內法人公司組織、在境外設立（紙上）投資公司」三種不同的方式，會因適用稅率的差距，而產生許多名人豪宅背後登記的所有權人為法人公司之邏輯。而房地合一稅在二○一六年的立法實施與二○二一年的修法調整，重點之一即在於杜絕這些因稅率差距而生的套利行為。
若法人公司購屋確為自用，那爭議可能不很大，數量也應不會過多，但前年三月內政部統計顯示，擁多房的自然人平均持有五點五宅，而多房法人平均持有卻高達廿五點四宅。其中，「非不動產及營建業法人」擁有的住宅數是不動產營造業的三倍，更有超過五成房屋的持有不到一年即出售，「炒房」現象明顯。政院不是應該從（尤其針對擁有經濟優勢的法人）囤房稅來著眼立法嗎？這就是前述及二一年房地合一稅2.0版的修法奧妙處，透過限縮短期的定義（由二年改為五年）外，將法人適用的稅率與自然人拉齊，試圖以交易稅減緩（甚至替代當時龐大政治壓力的囤房）持有稅之立法。
彼時即有上述兩稅應同步改革的呼聲，因囤房源起低持有成本，儘管房地合一稅限縮短期移轉的期間，但囤屋者大可閒置直到撐過法定的期限，之後即可規避高稅率。現在來看，過往「因打擊面過大而暫時不推囤房稅」的原因依然存在，但在此次修法中縮小打擊面，針對法人購屋採用許可制，以控制其囤屋之可能。
進一步說，在央行數次調整相關不動產選擇性信用管制的內容中，多數時候緊縮而有時放寬，唯一不變的是「高價宅貸款成數不得高於一定成數（業界稱為「豪宅限貸令」）」，由此可預期此次法人購屋許可，將對具示範性價格效果的豪宅市場產生一定衝擊。
儘管修法仍未臻完美，但我們仍大致支持此次調整的方向，然而也再次提醒政策制訂者：理論上，在高房價下，一方面能買得起的人變少（故住宅自有率不會太高）；另一方面亦因購屋的機會成本偏高（比如因房貸壓力而縮減其他支出），故空屋率比率也不應偏高。然而，台灣房市卻擁有獨步全球的「三高（高房價、高住宅自有率、高空屋數）並存」之矛盾，而解開這種異象的鑰匙之一即為：提高偏低持有成本的藥方，而法人購屋許可與豪宅貸款成數的限制等都只是佐劑而已。
#平均地權條例 #修法 #預售屋 #新建成屋 #換約轉售 #炒作行為 #檢舉獎金 #私法人購屋的許可制 #房地合一稅
上揚工業不動產轉載
「私法人購屋的許可制」實與之前政院與立院在囤房（稅）的差別處理態度，以及房地合一稅的新制稅率相關。簡要的背景概為：近年台商資金回流，卻往往不是投入設廠投資，反而用於豪宅等不動產投資。再者，富人採「自然人、國內法人公司組織、在境外設立（紙上）投資公司」三種不同的方式，會因適用稅率的差距，而產生許多名人豪宅背後登記的所有權人為法人公司之邏輯。而房地合一稅在二○一六年的立法實施與二○二一年的修法調整，重點之一即在於杜絕這些因稅率差距而生的套利行為。
若法人公司購屋確為自用，那爭議可能不很大，數量也應不會過多，但前年三月內政部統計顯示，擁多房的自然人平均持有五點五宅，而多房法人平均持有卻高達廿五點四宅。其中，「非不動產及營建業法人」擁有的住宅數是不動產營造業的三倍，更有超過五成房屋的持有不到一年即出售，「炒房」現象明顯。政院不是應該從（尤其針對擁有經濟優勢的法人）囤房稅來著眼立法嗎？這就是前述及二一年房地合一稅2.0版的修法奧妙處，透過限縮短期的定義（由二年改為五年）外，將法人適用的稅率與自然人拉齊，試圖以交易稅減緩（甚至替代當時龐大政治壓力的囤房）持有稅之立法。
彼時即有上述兩稅應同步改革的呼聲，因囤房源起低持有成本，儘管房地合一稅限縮短期移轉的期間，但囤屋者大可閒置直到撐過法定的期限，之後即可規避高稅率。現在來看，過往「因打擊面過大而暫時不推囤房稅」的原因依然存在，但在此次修法中縮小打擊面，針對法人購屋採用許可制，以控制其囤屋之可能。
進一步說，在央行數次調整相關不動產選擇性信用管制的內容中，多數時候緊縮而有時放寬，唯一不變的是「高價宅貸款成數不得高於一定成數（業界稱為「豪宅限貸令」）」，由此可預期此次法人購屋許可，將對具示範性價格效果的豪宅市場產生一定衝擊。
儘管修法仍未臻完美，但我們仍大致支持此次調整的方向，然而也再次提醒政策制訂者：理論上，在高房價下，一方面能買得起的人變少（故住宅自有率不會太高）；另一方面亦因購屋的機會成本偏高（比如因房貸壓力而縮減其他支出），故空屋率比率也不應偏高。然而，台灣房市卻擁有獨步全球的「三高（高房價、高住宅自有率、高空屋數）並存」之矛盾，而解開這種異象的鑰匙之一即為：提高偏低持有成本的藥方，而法人購屋許可與豪宅貸款成數的限制等都只是佐劑而已。
#平均地權條例 #修法 #預售屋 #新建成屋 #換約轉售 #炒作行為 #檢舉獎金 #私法人購屋的許可制 #房地合一稅
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2013年12月30日 週一 下午17: 24
