房市資訊
經濟日報 2026-08-31
危老都更修法 OK 嗎？李同榮喊「危重於老」、提四大改革
行政院7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修正草案，內容涵蓋危老刪除落日條款、自主都更全案管理、信用保證、公益容積獎勵，以及調整危老適用條件等措施。房市趨勢專家李同榮表示，此次修法方向值得肯定，但危老政策仍應進一步從「以老論獎」轉向「以危論序」，真正把公共安全風險納入政策優先順序。
李同榮指出，危老條例第一個字是「危」而非「老」，目前制度仍較偏重屋齡與申請條件，未來政策應建立建築安全分級，讓真正具有結構、耐震及消防風險的建築優先處理，而非單純以屋齡判斷更新價值。
他認為，此次修法有四項正面意義。首先，危老取消落日條款，有助於讓危老制度由階段性政策走向長期制度，降低地主因期限壓力倉促決策的情況。其次，自主都更納入全案管理及信用保證，可補足地主缺乏專業整合及融資能力的問題。第三，公益容積獎勵將社會住宅、婚育宅及社福設施等公共回饋納入更新機制，有助於提高都更的公共性。第四，針對過去部分紙片屋、商辦及旅館利用危老制度取得額外利益的爭議，修法進一步調整適用條件，也有助於降低政策遭套利的空間。
不過，李同榮認為，修法仍有改善空間。第一，現行制度仍未完全建立「危險程度」分級機制，屋齡依舊是重要判斷基準；第二，針對商辦等非純住宅建築的限制若過於僵化，可能連部分確實存在公共安全疑慮的老舊建築也受到影響；第三，目前政策著重增加容積、融資及獎勵，但都更整合、審議及行政程序所耗費的時間仍長，若行政效率沒有同步改善，誘因未必能轉化為實際重建速度；第四，公益容積與公共回饋之間的價值交換，也需要更透明的計算及對價機制。
針對此次修法，李同榮提出四大主張。
第一、老屋全面強制健檢、建立危屋風險地圖
政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分為高度危險、中度風險及一般老舊等級，分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。政策不應只問「房子幾歲」，而應先回答「房子有多危險」。唯有先全面健檢，政府才能掌握真正危樓的數量與位置，建立完整危屋風險地圖，排出處理順序，真正做到「以危論序」。
第二、重大危屋強制拆除重建，避免天災引起重大傷害
建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。
第三、危屋重建大幅放寬容積，加強誘因加速重建速度
既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。因此，我主張真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。
原則應該很清楚：愈危險，重建愈優先；政府介入愈強，給予的補償與誘因也應愈合理。如此才能讓危樓居民願意快速重建，而不是在生命安全與財產損失之間被迫選擇。
第四、藉重建公共回饋，建立老屋健檢循環基金
全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強項目，建立重建之循環基金。
整體老屋健檢就形成良性長期循環：老屋全面健檢 → 危險分級 → 危樓強制重建 → 公共回饋基金→ 基金再投入健檢。至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測周期、費用負擔及弱勢補助等配套。
李同榮認爲，台灣位處地震帶，老屋問題不能只從房地產開發角度看待，而應提升到防震、防災及生命安全層次。未來危老與都更政策的績效，也不應只看核准多少案件、增加多少容積，而應檢視在下一次重大災害發生前，究竟能提前降低多少建築風險、保障多少居民安全。
#房市 #都市更新條例 #都更 #信用 #容積獎勵
上揚工業不動產轉載
李同榮指出，危老條例第一個字是「危」而非「老」，目前制度仍較偏重屋齡與申請條件，未來政策應建立建築安全分級，讓真正具有結構、耐震及消防風險的建築優先處理，而非單純以屋齡判斷更新價值。
他認為，此次修法有四項正面意義。首先，危老取消落日條款，有助於讓危老制度由階段性政策走向長期制度，降低地主因期限壓力倉促決策的情況。其次，自主都更納入全案管理及信用保證，可補足地主缺乏專業整合及融資能力的問題。第三，公益容積獎勵將社會住宅、婚育宅及社福設施等公共回饋納入更新機制，有助於提高都更的公共性。第四，針對過去部分紙片屋、商辦及旅館利用危老制度取得額外利益的爭議，修法進一步調整適用條件，也有助於降低政策遭套利的空間。
不過，李同榮認為，修法仍有改善空間。第一，現行制度仍未完全建立「危險程度」分級機制，屋齡依舊是重要判斷基準；第二，針對商辦等非純住宅建築的限制若過於僵化，可能連部分確實存在公共安全疑慮的老舊建築也受到影響；第三，目前政策著重增加容積、融資及獎勵，但都更整合、審議及行政程序所耗費的時間仍長，若行政效率沒有同步改善，誘因未必能轉化為實際重建速度；第四，公益容積與公共回饋之間的價值交換，也需要更透明的計算及對價機制。
針對此次修法，李同榮提出四大主張。
第一、老屋全面強制健檢、建立危屋風險地圖
政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分為高度危險、中度風險及一般老舊等級，分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。政策不應只問「房子幾歲」，而應先回答「房子有多危險」。唯有先全面健檢，政府才能掌握真正危樓的數量與位置，建立完整危屋風險地圖，排出處理順序，真正做到「以危論序」。
第二、重大危屋強制拆除重建，避免天災引起重大傷害
建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。
第三、危屋重建大幅放寬容積，加強誘因加速重建速度
既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。因此，我主張真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。
原則應該很清楚：愈危險，重建愈優先；政府介入愈強，給予的補償與誘因也應愈合理。如此才能讓危樓居民願意快速重建，而不是在生命安全與財產損失之間被迫選擇。
第四、藉重建公共回饋，建立老屋健檢循環基金
全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強項目，建立重建之循環基金。
整體老屋健檢就形成良性長期循環：老屋全面健檢 → 危險分級 → 危樓強制重建 → 公共回饋基金→ 基金再投入健檢。至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測周期、費用負擔及弱勢補助等配套。
李同榮認爲，台灣位處地震帶，老屋問題不能只從房地產開發角度看待，而應提升到防震、防災及生命安全層次。未來危老與都更政策的績效，也不應只看核准多少案件、增加多少容積，而應檢視在下一次重大災害發生前，究竟能提前降低多少建築風險、保障多少居民安全。
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2013年12月30日 週一 下午17: 24
