房市資訊
經濟日報 2015-06-18
解碼房地合一稅／短期房產交易 靠重購避重稅
比照特種貨物及勞務稅（奢侈稅）抑制短期頻繁交易的精神，明（2016）年1月起施行的房地合一課稅新制，對於持有不到二年出售的房產，訂有35%、45%兩級最重稅率，頻繁買賣房產如僅是為獲利，仍難逃重稅上身。
房地合一課稅新制上路同時，奢侈稅將會同步退場。從現在算起到年底之前，奢侈稅仍將與舊制並行課徵，直到明年新制上路為止。
為使奢侈稅退場能與新制順利完成銜接，2014年1月2日以後才買進不動產的民眾，將會面臨新、舊制的過渡期，如果手上的新購房產持有不到二年就出售，出售時點不同，房產利得稅負也會輕重不一，必須先經精算，再來慎選出售時點。
假設購入房產（非自用住宅）的時間為今（2015）年6月18日，出售時點落在今年12月31日，此時合一課稅新制尚未上路，出售房產獲利應採房、地分開課稅的舊制。因持有期間未滿一年，這筆房產交易還要再按「成交價」課徵15%的奢侈稅。
反之，同樣是今年6月18日購入的房產，等到明（2016）年1 月1日才出售，因新制已經上路實施，這筆房產交易須改採房地合一課稅，但不再課徵奢侈稅。不過，因為持有期間未滿一年，其合一課稅的稅率達到最高45%。
再假設這筆房產的買進價為1,000萬元，出售價為1,200萬元，扣除成本後，房產獲利是100萬元。按新制課徵45%的所得稅，其應納利得稅為45萬元；若適用舊制，雖然僅房屋部分需課徵所得稅，但奢侈稅則是按成交價1,200萬元乘上15%稅率，課徵180萬元奢侈稅。
由此可知，縱使舊制房地分開課稅，屬於房屋部分應納的所得稅較輕，但奢侈稅未退場前的短期房產交易，僅奢侈稅即較新制合一課稅應繳交的利得稅為高。
相較之下，合一課稅新制施行、奢侈稅退場之後出售房產，對持有未滿二年即出售者而言，稅負較輕。不過，如果出售的房產是自用住宅，結果卻會不同。這是因為奢侈稅排除對自用住宅課稅，因此上述相同案例，新制施行時的利得稅負會高過舊制。
換言之，明年新制施行時，目前已購入但到年底前持有未滿二年的房產，如非屬自用住宅，最好考慮暫不出售，萬一有急迫出售的需求，也要拖到新制施行後再交易，稅負相對較輕。
明年新制施行後才買進的房產，不論何時出售，均屬合一課稅新制的對象，屆時已無奢侈稅的負擔。須注意的是，明年以後的短期房產交易，即使是自用住宅，因為不符合持有滿六年的自用住宅基本要件，並無400萬元免稅額優惠，獲利必然要繳納重稅。此時，唯有售屋目的為換屋者，才可透過重購自用住宅，向稅捐機關申請退稅，消除重稅負擔。
房地合一課稅新制上路同時，奢侈稅將會同步退場。從現在算起到年底之前，奢侈稅仍將與舊制並行課徵，直到明年新制上路為止。
為使奢侈稅退場能與新制順利完成銜接，2014年1月2日以後才買進不動產的民眾，將會面臨新、舊制的過渡期，如果手上的新購房產持有不到二年就出售，出售時點不同，房產利得稅負也會輕重不一，必須先經精算，再來慎選出售時點。
假設購入房產（非自用住宅）的時間為今（2015）年6月18日，出售時點落在今年12月31日，此時合一課稅新制尚未上路，出售房產獲利應採房、地分開課稅的舊制。因持有期間未滿一年，這筆房產交易還要再按「成交價」課徵15%的奢侈稅。
反之，同樣是今年6月18日購入的房產，等到明（2016）年1 月1日才出售，因新制已經上路實施，這筆房產交易須改採房地合一課稅，但不再課徵奢侈稅。不過，因為持有期間未滿一年，其合一課稅的稅率達到最高45%。
再假設這筆房產的買進價為1,000萬元，出售價為1,200萬元，扣除成本後，房產獲利是100萬元。按新制課徵45%的所得稅，其應納利得稅為45萬元；若適用舊制，雖然僅房屋部分需課徵所得稅，但奢侈稅則是按成交價1,200萬元乘上15%稅率，課徵180萬元奢侈稅。
由此可知，縱使舊制房地分開課稅，屬於房屋部分應納的所得稅較輕，但奢侈稅未退場前的短期房產交易，僅奢侈稅即較新制合一課稅應繳交的利得稅為高。
相較之下，合一課稅新制施行、奢侈稅退場之後出售房產，對持有未滿二年即出售者而言，稅負較輕。不過，如果出售的房產是自用住宅，結果卻會不同。這是因為奢侈稅排除對自用住宅課稅，因此上述相同案例，新制施行時的利得稅負會高過舊制。
換言之，明年新制施行時，目前已購入但到年底前持有未滿二年的房產，如非屬自用住宅，最好考慮暫不出售，萬一有急迫出售的需求，也要拖到新制施行後再交易，稅負相對較輕。
明年新制施行後才買進的房產，不論何時出售，均屬合一課稅新制的對象，屆時已無奢侈稅的負擔。須注意的是，明年以後的短期房產交易，即使是自用住宅，因為不符合持有滿六年的自用住宅基本要件，並無400萬元免稅額優惠，獲利必然要繳納重稅。此時，唯有售屋目的為換屋者，才可透過重購自用住宅，向稅捐機關申請退稅，消除重稅負擔。
2013年12月30日 週一 下午17: 24
