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MyGoNews 2016-05-10
房地合一交易損失，3年內要記得「處理」
上揚工業不動產轉載~~~
財政部台北國稅局表示，自2016年1月1日起個人交易2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，應按房地合一課徵所得稅制度(新制)申報所得稅。
該局說明，新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後，其餘額為負數者，即為房地交易損失。個人於該交易日以後3年內如有其他依新制計算之房地交易所得，得先減除前項房地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算應納稅額。
該局舉例說明，甲君於2016年1月購入A房地，取得成本1,500萬元，2017年2月以1,600萬元出售，支付取得、改良及移轉費用150萬元；甲君名下另有B、C房地，分別於2014年12月及2016年8月取得，2018年5月先出售B房地並有房地交易所得200萬元、且其土地漲價總數額100萬元;再於2019年8月出售C房地，產生房地交易所得300萬元、及其土地漲價總數額100萬元，則甲君出售房地之交易所得(損失)、課稅所得及應納稅額計算說明如下：
(1)A、C房地取得日期在2016年1月1日以後，故適用新制課稅規定，B房地取得日期為2014年12月，且持有期間超過2年，則適用舊制課稅規定。
(2)A房地交易所得(損失)=成交價額1,600萬元-成本1,500萬元-取得、改良及移轉費用150萬元=損失50萬元。
(3)B房地出售日期雖在A房地交易日以後的3年內，惟B房地應適用舊制課稅規定，故無新制交易日以後的3年內抵減房地交易損失金額之適用，土地部分交易所得免稅，房屋部分，財產交易所得併入綜合所得核課綜合所得稅。
(4)C房地的出售日期在A房地交易日以後的3年內，故C房地之課稅所得=交易所得300萬元-A房地交易損失50萬元-C房地土地漲價總數額100萬元=150萬元，並依持有期間(3年)適用稅率20％計算應納稅額=150萬元*20％=30萬元。
該局提醒，個人有符合新制課稅範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或所得稅法第4條之4第2項所訂房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影，向該管稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。
財政部台北國稅局表示，自2016年1月1日起個人交易2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，應按房地合一課徵所得稅制度(新制)申報所得稅。
該局說明，新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後，其餘額為負數者，即為房地交易損失。個人於該交易日以後3年內如有其他依新制計算之房地交易所得，得先減除前項房地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算應納稅額。
該局舉例說明，甲君於2016年1月購入A房地，取得成本1,500萬元，2017年2月以1,600萬元出售，支付取得、改良及移轉費用150萬元；甲君名下另有B、C房地，分別於2014年12月及2016年8月取得，2018年5月先出售B房地並有房地交易所得200萬元、且其土地漲價總數額100萬元;再於2019年8月出售C房地，產生房地交易所得300萬元、及其土地漲價總數額100萬元，則甲君出售房地之交易所得(損失)、課稅所得及應納稅額計算說明如下：
(1)A、C房地取得日期在2016年1月1日以後，故適用新制課稅規定，B房地取得日期為2014年12月，且持有期間超過2年，則適用舊制課稅規定。
(2)A房地交易所得(損失)=成交價額1,600萬元-成本1,500萬元-取得、改良及移轉費用150萬元=損失50萬元。
(3)B房地出售日期雖在A房地交易日以後的3年內，惟B房地應適用舊制課稅規定，故無新制交易日以後的3年內抵減房地交易損失金額之適用，土地部分交易所得免稅，房屋部分，財產交易所得併入綜合所得核課綜合所得稅。
(4)C房地的出售日期在A房地交易日以後的3年內，故C房地之課稅所得=交易所得300萬元-A房地交易損失50萬元-C房地土地漲價總數額100萬元=150萬元，並依持有期間(3年)適用稅率20％計算應納稅額=150萬元*20％=30萬元。
該局提醒，個人有符合新制課稅範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或所得稅法第4條之4第2項所訂房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影，向該管稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。
2013年12月30日 週一 下午17: 24
