房市資訊
經濟日報 2016-07-27
正視銀行業不動產授信風險
上揚工業不動產轉載~~
台灣是出口導向的經濟體，然而今年6月的出口成長仍呈負數，面臨連續17個月衰退的困境，比2008年金融海嘯期間還慘。今年預估的投資金額占國民所得毛額比率（投資率）也僅為20%，是十年來次低，僅高於受到全球金融海嘯影響的2009年。種種跡象顯示，今年台灣經濟成長率可能陷入不保1的窘境，然而這樣的情境，還未考量如英國脫歐、兩岸關係停滯及國內頻傳勞資糾紛等負面影響。
經濟成長低落、投資不振，加上持續寬鬆的貨幣政策，導致今年超額儲蓄占國民所得毛額比率為29年新高，達14.9%；超額儲蓄為儲蓄超過投資的金額，今年預估為2.6兆元。上述的狀態，使得銀行業面對愈來愈差的經濟景氣，但手上又錢滿為患，導致銀行間有可能會進一步殺價競爭，為未來金融穩定埋下不安的種子，特別是建築與住宅購屋貸款的擴增。
中央銀行去年8月首度鬆綁實施了五年的房地產信用管制措施，除刪除部分特定管制地區外，高價住宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成。今年3月更大舉鬆綁房地產信用管制，除了維持高價住宅的貸款管制外，其餘房屋貸款措施全數刪除，包括大台北特定地區、第三戶以上房貸、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款等管制措施全部取消。
雖然建築與住宅購屋貸款多有不動產當抵押品，而且銀行對於放款額度會控制在不動產抵押品市值的七、八成，然而我們卻觀察到部分銀行對於不動產抵押品估價太樂觀，並未考量房地產不景氣時法拍大幅跌價現象。我們要強調房地產一旦不景氣，法拍價格下跌幅度可能超過四成，而且部分銀行的不動產抵押品評價報告不夠確實，未考量不動產所在區域的空屋比率，以及要處理不動產抵押品的變現性損失。更有甚者，也有可能存在以周轉金或企業貸款名義，將資金借給建築業或炒房者所成立的公司，藉以規避相關管制。
近來，由於市場資金浮濫，我們發現國內銀行業紛紛降低放款利率、開始殺價競爭搶客戶的現象。不僅泛公股銀行挾其資金雄厚殺價競爭，民營銀行也紛紛加入搶奪客戶的行列。上述狀況的交互影響，再加上銀行業追逐獲利的推波助瀾下，促使銀行業忽略風險定價，很有可能放款給信用不佳的建商與炒房的投機客，從而升高銀行授信風險。
截至今年5月，國內銀行建築貸款與購置住宅貸款總額已達7.8兆元，創下歷史高點。而且在中央銀行解除房地產信用管制後，上述貸款額度勢必還會持續增加，更容易使得銀行業的授信過度集中房地產業。因此，我們認為，金管會首先要評估銀行業在建築貸款與購置住宅貸款之備抵呆帳提列的適足性；其次，應該研議恢復銀行不動產放款集中度的管理規範，並且強化銀行業在相關放款的授信風險管理。
金管會先前為避免國內房市過熱，2011年增訂銀行不動產放款集中度控管措施。購置住宅（含修繕）貸款餘額前十大銀行，不動產放款占總放款比率不得高於30%，其餘不得逾40%。建築放款占總放款比率也有規範，建築放款餘額前十名的銀行，建築放款占總放款比率不得超過10%，其餘不得逾15%。銀行如果違反上述集中度規範，將被金管會列管，須增提更多呆帳準備，並提改善計畫書。
由於台灣低度經濟成長已經成為常態，而過去十年來銀行放款又有集中於房地產的狀況，使得銀行風險已經不容忽視。目前高聳房地產價格可能使銀行業認為有抵押品即可，為了消化資金，再次奮力衝刺建築與購置住宅貸款，追逐短期間獲利，輕忽風險管理，因此現在正是金管會關注這項影響金融穩定之重大議題的時刻。
台灣是出口導向的經濟體，然而今年6月的出口成長仍呈負數，面臨連續17個月衰退的困境，比2008年金融海嘯期間還慘。今年預估的投資金額占國民所得毛額比率（投資率）也僅為20%，是十年來次低，僅高於受到全球金融海嘯影響的2009年。種種跡象顯示，今年台灣經濟成長率可能陷入不保1的窘境，然而這樣的情境，還未考量如英國脫歐、兩岸關係停滯及國內頻傳勞資糾紛等負面影響。
經濟成長低落、投資不振，加上持續寬鬆的貨幣政策，導致今年超額儲蓄占國民所得毛額比率為29年新高，達14.9%；超額儲蓄為儲蓄超過投資的金額，今年預估為2.6兆元。上述的狀態，使得銀行業面對愈來愈差的經濟景氣，但手上又錢滿為患，導致銀行間有可能會進一步殺價競爭，為未來金融穩定埋下不安的種子，特別是建築與住宅購屋貸款的擴增。
中央銀行去年8月首度鬆綁實施了五年的房地產信用管制措施，除刪除部分特定管制地區外，高價住宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成。今年3月更大舉鬆綁房地產信用管制，除了維持高價住宅的貸款管制外，其餘房屋貸款措施全數刪除，包括大台北特定地區、第三戶以上房貸、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款等管制措施全部取消。
雖然建築與住宅購屋貸款多有不動產當抵押品，而且銀行對於放款額度會控制在不動產抵押品市值的七、八成，然而我們卻觀察到部分銀行對於不動產抵押品估價太樂觀，並未考量房地產不景氣時法拍大幅跌價現象。我們要強調房地產一旦不景氣，法拍價格下跌幅度可能超過四成，而且部分銀行的不動產抵押品評價報告不夠確實，未考量不動產所在區域的空屋比率，以及要處理不動產抵押品的變現性損失。更有甚者，也有可能存在以周轉金或企業貸款名義，將資金借給建築業或炒房者所成立的公司，藉以規避相關管制。
近來，由於市場資金浮濫，我們發現國內銀行業紛紛降低放款利率、開始殺價競爭搶客戶的現象。不僅泛公股銀行挾其資金雄厚殺價競爭，民營銀行也紛紛加入搶奪客戶的行列。上述狀況的交互影響，再加上銀行業追逐獲利的推波助瀾下，促使銀行業忽略風險定價，很有可能放款給信用不佳的建商與炒房的投機客，從而升高銀行授信風險。
截至今年5月，國內銀行建築貸款與購置住宅貸款總額已達7.8兆元，創下歷史高點。而且在中央銀行解除房地產信用管制後，上述貸款額度勢必還會持續增加，更容易使得銀行業的授信過度集中房地產業。因此，我們認為，金管會首先要評估銀行業在建築貸款與購置住宅貸款之備抵呆帳提列的適足性；其次，應該研議恢復銀行不動產放款集中度的管理規範，並且強化銀行業在相關放款的授信風險管理。
金管會先前為避免國內房市過熱，2011年增訂銀行不動產放款集中度控管措施。購置住宅（含修繕）貸款餘額前十大銀行，不動產放款占總放款比率不得高於30%，其餘不得逾40%。建築放款占總放款比率也有規範，建築放款餘額前十名的銀行，建築放款占總放款比率不得超過10%，其餘不得逾15%。銀行如果違反上述集中度規範，將被金管會列管，須增提更多呆帳準備，並提改善計畫書。
由於台灣低度經濟成長已經成為常態，而過去十年來銀行放款又有集中於房地產的狀況，使得銀行風險已經不容忽視。目前高聳房地產價格可能使銀行業認為有抵押品即可，為了消化資金，再次奮力衝刺建築與購置住宅貸款，追逐短期間獲利，輕忽風險管理，因此現在正是金管會關注這項影響金融穩定之重大議題的時刻。
2013年12月30日 週一 下午17: 24
